Le décret tertiaire est aujourd’hui un enjeu majeur pour tous les propriétaires, gestionnaires et maîtres d’ouvrage d’immeubles tertiaires ou de bâtiments collectifs. Il impose une réduction progressive et significative des consommations d’énergie, avec des obligations de suivi, de déclaration et d’amélioration continue. L’audit énergétique devient ainsi un outil incontournable pour se mettre en conformité, optimiser ses charges et valoriser son patrimoine.

Comprendre le décret tertiaire

Qu’est-ce que le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire, ou Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), est issu de la loi ELAN. Il vise à accélérer la transition énergétique dans le secteur du bâtiment, responsable de plus de 40 % de la consommation d’énergie en France.
Son objectif est clair : imposer une réduction progressive des consommations d’énergie finale dans les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m².

Qui est concerné par la réglementation ?

Le décret s’applique à :

  • Tous les propriétaires d’immeubles tertiaires (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, enseignement…)

  • Les gestionnaires de patrimoine immobilier

  • Les maîtres d’ouvrage de bâtiments collectifs à usage tertiaire

  • Les locataires exploitant des surfaces tertiaires de plus de 1 000 m²

Exceptions : constructions provisoires, lieux de culte, bâtiments de défense ou de sécurité civile. Attention, dans un immeuble mixte, si la surface tertiaire cumulée dépasse 1 000 m², l’ensemble du bâtiment est concerné (ex : caserne de pompier).

Quels sont les bâtiments visés ?

Le champ d’application du décret tertiaire couvre l’ensemble des activités du secteur tertiaire, qu’elles relèvent du domaine privé ou public. Cela inclut notamment les bureaux, administrations, établissements d’enseignement, structures médico-sociales, services judiciaires, commerces, hôtels, restaurants, résidences de tourisme, équipements sportifs, culturels ou de spectacles, entrepôts, infrastructures de transport (aéroports, gares ferroviaires, routières, maritimes ou fluviales), centres informatiques, parkings, blanchisseries, imprimeries, et bien d’autres activités de services.

Sont concernés tous les bâtiments existants ou neufs, dès lors que la surface dédiée à des usages tertiaires atteint ou dépasse 1 000 m². Ce seuil peut être atteint par un seul bâtiment ou par le cumul de surfaces tertiaires sur un même site ou une même unité foncière.

Certaines catégories de bâtiments échappent toutefois à cette réglementation : il s’agit des constructions temporaires (bénéficiant d’un permis de construire précaire), des lieux de culte, ainsi que des bâtiments utilisés à des fins opérationnelles pour la défense, la sécurité civile ou la sûreté intérieure du territoire.

Les obligations du décret tertiaire

Déclaration annuelle sur OPERAT

Cette plateforme a été conçue pour offrir aux propriétaires, ainsi qu’aux locataires le cas échéant, de bâtiments ou d’ensembles immobiliers soumis aux obligations de réduction de la consommation d’énergie dans le secteur tertiaire, un moyen de se conformer aux exigences des articles L.111-10-3 et R.174-22 à R.174-32 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi qu’aux précisions des arrêtés d’application.

Outil d’accompagnement dans la transition énergétique, cette plateforme permet de collecter et de suivre les consommations d’énergie du secteur tertiaire. Au-delà du suivi des objectifs de baisse de la consommation énergétique finale, elle propose plusieurs fonctionnalités :

  • Exploiter la base de données comme référence pour comparer les consommations énergétiques dans l’immobilier tertiaire, que ce soit à l’échelle nationale, régionale ou départementale, ou encore par catégorie d’activité, dans le respect des articles L.142-1 et L.142-3 du Code de l’énergie.
  • Offrir aux gestionnaires de bâtiments soumis à ces obligations une évaluation annuelle de la performance énergétique, que ce soit pour un bâtiment individuel ou pour l’ensemble de leur patrimoine immobilier.

Objectifs de réduction énergétique

Le décret fixe des objectifs ambitieux :

  • Réduire de 40 % la consommation d’ici 2030

  • 50 % d’ici 2040

  • 60 % d’ici 2050
    Ces réductions sont calculées par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et l’année précédant la première déclaration.

Modulations et cas particuliers

La démarche devra être justifiée par la constitution d’un dossier technique, qui aura pour objectifs :

  • D’établir la situation de référence du bâtiment, de ses parties ou de l’ensemble immobilier concerné ;

  • De recenser les éventuelles contraintes, qu’elles soient techniques, architecturales ou patrimoniales, et de les traduire en limitations pour les travaux de rénovation énergétique ;

  • De définir un plan d’actions destiné à atteindre les objectifs de diminution de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre ;

  • De recenser les mesures permettant de réduire la consommation énergétique et, si nécessaire, d’ajuster le plan d’actions en tenant compte des temps de retour sur investissement.

Sanctions en cas de non-conformité

En cas de non-respect des obligations, l’administration peut :

  • Mettre en demeure le propriétaire ou l’exploitant

  • Infliger une amende administrative

  • Publier le nom de l’établissement sur une liste officielle (« name & shame »)

L’audit énergétique, clé de la conformité

Pourquoi réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique est le point de départ d’une démarche efficace. Il permet :

  • D’identifier précisément les postes de consommation et les déperditions

  • De hiérarchiser les actions à mener (travaux, réglages, gestion, sensibilisation)

  • De chiffrer les économies potentielles et le retour sur investissement

  • De constituer un dossier technique pour justifier d’éventuelles modulations

  • D’accéder à des aides financières (CEE, MaPrimeRénov’, etc.)

Découvrez notre offre d’audit énergétique tertiaire.

Les étapes d’un audit énergétique tertiaire

  1. Collecte et analyse des données : factures, plans, historique, occupation des locaux.

  2. Visite technique sur site : inspection des installations (chauffage, ventilation, éclairage, isolation…).

  3. Diagnostic et modélisation : simulation des consommations, repérage des déperditions et des usages.

  4. Proposition de scénarios : actions rapides, travaux lourds, gestion technique du bâtiment (GTB).

  5. Plan d’actions chiffré : estimation des économies, des coûts, des aides mobilisables.

  6. Accompagnement à la mise en œuvre : suivi des travaux, contrôle des résultats, reporting sur OPERAT.

Différence entre audit énergétique et DPE

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un diagnostic réglementaire qui donne une note énergétique globale.
L’audit énergétique va beaucoup plus loin : il analyse chaque poste de consommation, propose des scénarios de travaux, chiffre précisément les économies potentielles et permet de bâtir une stratégie de conformité sur mesure.

Mettre en œuvre la transition énergétique

Planifier et prioriser les actions

L’audit permet de hiérarchiser les travaux :

  • Actions à court terme (optimisation des réglages, sensibilisation des occupants)

  • Travaux d’isolation, rénovation des systèmes de chauffage, ventilation performante

  • Installation de GTB, suivi énergétique, pilotage intelligent

Financer ses travaux d’efficacité énergétique

De nombreuses aides existent pour accompagner vos investissements :

  • Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

  • MaPrimeRénov’ pour les copropriétés ou les bailleurs sociaux

  • Prêts à taux zéro, subventions locales ou régionales

  • Dispositifs spécifiques pour les collectivités

Pour en savoir plus, consultez notre page Financer vos travaux d’efficacité énergétique.

Valoriser son patrimoine

Un bâtiment performant énergétiquement :

  • Réduit ses charges et améliore sa rentabilité

  • Se valorise sur le marché immobilier (meilleure note, attractivité locative)

  • Anticipe les évolutions réglementaires et les attentes des occupants

  • S’inscrit dans une démarche RSE et de transition écologique

FAQ – Réponses aux questions fréquentes

Qui doit réaliser l’audit énergétique ?

L’audit énergétique est obligatoire pour tout propriétaire, gestionnaire ou maître d’ouvrage d’un bâtiment ou ensemble de bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Les locataires peuvent être impliqués selon la répartition contractuelle des charges et des obligations.

Comment choisir l’année de référence ?

L’année de référence peut être choisie entre 2010 et l’année précédant la première déclaration sur OPERAT. Il est recommandé de sélectionner une année représentative de l’activité normale du bâtiment, sans travaux majeurs ni événements exceptionnels.

Quelles sont les principales aides financières ?

Les principaux dispositifs sont :

  • Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

  • MaPrimeRénov’

  • Prêts à taux zéro

  • Subventions locales ou régionales
    Il est indispensable de faire appel à un professionnel qualifié RGE pour bénéficier de ces aides.

Que risque-t-on en cas de non-respect ?

Le non-respect du décret tertiaire peut entraîner :

  • Une mise en demeure de l’administration

  • Une amende administrative

  • La publication du nom de l’établissement sur une liste officielle (« name & shame »)
    Cela peut impacter la réputation, la valeur du bien et l’accès à certaines subventions.

Comment suivre et déclarer ses progrès ?

Le suivi des consommations s’effectue via la plateforme OPERAT. Il est recommandé de déployer un système de gestion technique du bâtiment (GTB) ou tout autre dispositif de suivi énergétique, incluant relevés et analyses régulières, afin de piloter efficacement les consommations et d’anticiper d’éventuels écarts. Cette démarche s’inscrit également dans le respect des exigences du décret BACS, qui impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments pour optimiser la performance énergétique et faciliter le suivi en temps réel.

Le décret tertiaire et l’audit énergétique sont des leviers puissants pour piloter la performance énergétique de votre patrimoine. Ils permettent non seulement de répondre à vos obligations légales, mais aussi de valoriser vos bâtiments, d’optimiser vos charges et de contribuer activement à la transition écologique.
N’attendez pas la dernière minute : faites-vous accompagner par un expert, et transformez vos obligations en opportunités !